Grondexploitatie Hart van de Heuvelrug/Vliegbasis Soesterberg
De “rode projecten” in de gebiedsontwikkeling Hart van de Heuvelrug/Vliegbasis Soesterberg worden gezamenlijk als één grondexploitatie beschouwd. Deze grondexploitatie is het resultaat van een integrale gebiedsvisie. De investeringen in natuur (“groene projecten”) worden als gevolg van een stelselwijziging verwerkt onder de immateriële en materiële vaste activa. De “rode projecten” worden als één geheel gewaardeerd en hierbij wordt één verwachte eindwaarde berekend. Dit is ook de basis voor het eventueel treffen van een voorziening indien sprake is van een lagere marktwaarde. Het verwachte resultaat op de rode projecten is hierbij positief. Derhalve is geen voorziening getroffen.

Samenwerkingsovereenkomst
Ten behoeve van het realiseren van de grondexploitatie zijn samenwerkingsovereenkomsten gesloten tussen de gemeenten Zeist, Soest en de provincie. Dit betreft een gezamenlijk programma gericht op de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het plangebied. Deze verbetering bestaat uit groene deelprojecten, waarbij de nadruk ligt op natuurontwikkeling (verwerkt als immateriële en materiële vaste activa) en rode deelprojecten welke voorzien in de realisatie van woningen, bedrijventerreinen, zorgvoorzieningen (verwerkt als voorraad onderhanden werk).

In de samenwerkingsovereenkomsten liggen de afspraken vast over onder meer de besluitvorming, de realisatie en voorfinanciering van deelprojecten, bestaande en toekomstige risico’s welke verbonden zijn aan het programma, de wijze en het moment waarop de saldi uit de rode deelprojecten en eventuele overige baten worden verrekend met de kosten van de groene deelprojecten. Daarnaast ook afspraken wie daarbij welke risico’s draagt, waarbij eerdere besluiten, feitelijke en rechtshandelingen van elk van de partijen met betrekking tot het programma in stand blijven, tenzij daarvan in het kader van de gesloten samenwerkingsovereenkomst is afgeweken. De provincie draagt het risico van een eventueel tekort op de grondexploitatie na afronding van het programma.

Bij afronding van een subproject door de gemeenten Zeist en Soest heeft de provincie recht op het saldo van het betreffende subproject. Dit zal dan worden ingebracht in de in 2020 nog in te stellen bestemmingsreserve (als invulling van het contractuele overeengekomen beheerfonds). De vorderingen op Zeist en Soest zijn nog niet verwerkt in de balans als vordering. Dit betreft een niet uit de balans blijkend recht.

Specifiek voor de deelprojecten Vliegbasis Soesterberg geldt het volgende:

Indien het batig saldo op de rode projecten bij de financiële afronding van het project (thans voorzien per 31 december 2025) lager zijn is dan 28 mln. (per 31-12-2018 bedraagt dit saldo 28,9 mln.), dan wordt het verschil tussen dat daadwerkelijke saldo en 28 mln. tussen partijen voor gelijke delen (ieder 1/3e) gedeeld. Het restant is voor risico en rekening van de provincie. Mocht op dat moment het batig saldo van de rode projecten 28 miljoen of meer zijn, dan vervallen de gedeelde risico’s voor de drie partijen en komt het saldo voor rekening van de provincie Utrecht.

Afspraken over de jaarlijkse herziening
De grondexploitatie wordt jaarlijks herzien. Bij de jaarlijkse herziening worden de tussentijdse genomen besluiten van de stuurgroep verwerkt. Daarnaast worden de boekwaardes verwerkt en de nog te maken kosten en opbrengsten geactualiseerd naar het actuele prijspeil. Voor de beoordeling van de voortgang van de deelprojecten is het saldo op eindwaarde maatgevend. Jaarlijks wordt als onderdeel van het programma een analyse uitgevoerd van de actuele risico’s en kansen, de stand van zaken van de beheersmaatregelen binnen de projectopdracht, inclusief een jaarlijks geactualiseerde exploitatie aan de hand van een inschatting van de effecten en gevolgen voor het project en inclusief de beschrijving van de te treffen beheersmaatregelen. Er wordt toegezien op de naleving van de geformuleerde beheersmaatregelen.

Looptijd programma tot ultimo 2025
De samenwerkingsovereenkomst eindigt op 31 december 2025, indien op die datum alle deelprojecten zijn afgerond en de eindafrekening van het programma heeft plaatsgevonden. Indien niet aan de hiervoor genoemde voorwoorden voor beëindiging is voldaan, dan wordt de samenwerkingsovereenkomst HvdH verlengd tot de datum waarop aan die voorwaarden is voldaan of zoveel eerder als Partijen nader schriftelijk overeenkomen.

Waardering van de grondexploitaties per 31 december 2018
De waardering van de in exploitatie genomen gronden is gebaseerd op een inschatting van uitgangspunten, parameters en risico’s. Uiteraard betreft dit een inschatting die omgeven is door onzekerheden, die periodiek, maar minimaal jaarlijks, wordt herzien en waarbij de waardering in het komende jaar zowel positief als negatief kan uitvallen. Bij het definitief opmaken van de jaarstukken 2018 heeft het college ook rekening gehouden met ontwikkelingen die zich tussen balansdatum en datum opmaken jaarstukken hebben voorgedaan. Het college is van mening dat op basis van de huidige informatie en inzichten de beste schatting is gemaakt voor de waardering van de in exploitatie genomen gronden.

Het college hanteert de volgende algemene uitgangspunten ten aanzien van haar schattingen:

• rentepercentage bedraagt 0%;
• kostenindexering bedraagt 1,7%;
• opbrengstenindexering bedraagt 1,7%;
• de geplande afzet is gebaseerd op verwachte inschatting van vraag vanuit de markt.

De risico’s zijn nader toegelicht in de Paragraaf Projecten, inzake het project Hart van de Heuvelrug, en de Paragraaf Weerstandsvermogen in het jaarverslag. De grootste onzekerheden ten aanzien van de huidige schattingen en de mogelijke uitkomst daarvan zijn gelegen in de definitieve invulling van het programma, het realiseren van de uitgifteprijzen, de mate waarin vervuiling wordt aangetroffen en er saneringsmaatregelen noodzakelijk zijn en eventuele afwijkingen van ingeschatte kostenniveaus.

Concreet bestaat onzekerheid over de omvang van eventuele saneringsmaatregelen en de mate waarin deze kosten voor rekening komen van de provincie Utrecht. In de grondexploitatiedoorrekening per 31/12/2018 is hiermee voor een gedeelte rekening gehouden. De omvang van deze kosten is onzeker en daarmee ook de impact op de verwachte resultaatsverwachting van de rode projecten.

Revolverend fonds
De waarderingsgrondslag voor de (ruil)gronden betreft de verkrijgings-/vervaardigingsprijs of de marktwaarde
indien deze lager is. De bepaling van de marktwaarde is gebaseerd op een beste inschatting, rekening houdend met recente transacties en andere relevante marktinformatie. Uiteraard betreft het een inschatting die omgeven is door onzekerheden, die periodiek, maar minimaal jaarlijks, wordt herzien en waarbij de waardering in de komende jaren zowel positief als negatief kan uitvallen. Bij het definitief opmaken van de jaarstukken 2018 heeft het college ook rekening gehouden met ontwikkelingen die zich tussen balansdatum en datum opmaken jaarstukken hebben voorgedaan. Het college is van mening dat op basis van de huidige informatie en inzichten de beste schatting is gemaakt voor de waardering van de het grondbezit.

De belangrijkste uitgangspunten ten aanzien van de gemaakte inschattingen betreffen:

• Inschatting van de marktwaarde per categorie grondbezit (landbouw-, natuur- en overige gronden);
• Bepaling van de juiste classificatie – rekening houdend grenscorrecties en overige mutaties;
• Inschatting van de per ultimo 2018 in bezit zijnde gronden die in het verleden om niet zijn verkregen.

De omvang van het grondbezit en de risico’s zijn nader toegelicht in de paragraaf Grondbeleid in het
jaarverslag.
De voorziening Dekking Financiële risico's grondbedrijf is in mindering gebracht bij de Voorraden onder post
Revolverend fonds.